Jak zarabiać na nieruchomościach?

Jak zarabiać na nieruchomościach? (Shutterstock)

Nieruchomości to zawsze dobra inwestycja. Pod pewnymi warunkami. Jak inwestować w nieruchomości, żeby nie żałować?

Nieruchomości od dawna były obiektem zainteresowania inwestorów. W obecnych uwarunkowaniach rynkowych to tym bardziej kusząca możliwość. Jak inwestować w nieruchomości, żeby się na tym nie poślizgnąć?

Inwestycje w nieruchomości wydają się obecnie bardzo atrakcyjną alternatywą m.in. wobec niepewnej i rozchwianej giełdy czy nieatrakcyjnych bankowych produktów depozytowych. Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce i na całym świecie z jednej strony sprawiają, że lokaty bankowe czy obligacje skarbowe są dziś bardzo nisko rentowne, często "pokonanie" inflacji jest z nimi po prostu niemożliwe. Z drugiej strony oznaczają, że kapitał jest wyjątkowo tani, co może zachęcać do korzystania z finansowania bankowego przy inwestycji w nieruchomości. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że bardzo niskie stopy zostaną z nami na długie lata - sytuacja więc raczej rychło się nie zmieni. 

Jak chcesz inwestować?

Inwestowanie w nieruchomości może przyjąć różne formy. Pierwszy na myśl przychodzi wynajem. Ale i tu możliwości jest wiele - poza wynajmem długoterminowym, coraz popularniejszy w Polsce jest także wynajem krótkoterminowy, czyli na doby. To oczywiście domena lokalizacji w miejscowościach turystycznych czy np. w pobliżu obszarów konferencyjno-targowych. Rzecz jasna w zależności m.in. od pory roku czy konkretnej sytuacji przeznaczenie mieszkania może się zmieniać (np. w lecie wynajem dla turystów, w roku akademickim dla studentów).  

Alternatywą dla zakupu nieruchomości całkiem na własną rękę są również zyskujące na popularności w Polsce inwestycje w tzw. condohotele czy aparthotele. Wówczas inwestor nabywa lokal w takim budynku i czerpie korzyści z jego wynajmu, natomiast obsługą całego budynku zajmuje się specjalny operator. Należy też pamiętać, że także "standardowy" wynajem nie musi wiązać się związaną z samodzielnym doglądaniem nieruchomości - i w tej branży działają już profesjonalne firmy zajmujące się zarządzaniem najmem. 

W przeciwieństwie do inwestycji w nieruchomości z myślą o wynajmie, zakładających raczej długi okres trwania i regularny, pasywny zarobek, część osób zajmuje się także tzw. flippingiem. To już inwestycja zdecydowanie krótkoterminowa - polega na zakupie mieszkania oraz jego odsprzedaży po gruntownym remoncie. Stopa zwrotu z takiej inwestycji może sięgnąć nawet kilkunastu procent. 

Warto wspomnieć także o innych możliwościach, które jednak w Polsce są dopiero w powijakach albo wręcz jeszcze nie funkcjonują. Do tej pierwszej grupy zalicza się crowdfunding nieruchomościowy. W największym skrócie oznacza on, że na zakup jednego lokalu zrzuca się kilka czy kilkanaście osób, co pozwala jednorazowo zainwestować mniejszą kwotę. Do drugiej grupy należą tzw. REIT-y, które są popularne np. w Stanach Zjednoczonych, a w Polsce jeszcze nie doczekały się uregulowań prawnych. REIT-y to wyspecjalizowane fundusze inwestujące w nieruchomości - nabywając ich jednostki uczestnictwa partycypuje się w zyskach z wynajmu długoterminowego dokładnie na tej samej zasadzie, jak zarabia się np. na jednostkach funduszy inwestycyjnych lokujących kapitał w akcje spółek giełdowych.


Shutterstock

Z jakim celem inwestujesz?

Gdy więc myślimy o inwestycji w nieruchomości, warto zastanowić się przede wszystkim nad przyświecającym nam celem oraz horyzontem inwestycji. Z pewnymi wyjątkami typu wspomniany flipping, zasadniczo inwestycje w nieruchomości mają zwykle charakter długoterminowy.  

Gdy nabywamy nieruchomość z myślą o wynajmie, musimy przygotować się na szereg początkowych wydatków. Po pierwsze, to łącznie zwykle kilka tysięcy złotych w formie m.in. taksy notarialnej, dwuprocentowego podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty za wpis prawa własności do księgi wieczystej czy ewentualnej prowizji agenta nieruchomości. Po drugie - to ewentualne raty kredytu, gdy inwestycja jest wspierana finansowaniem bankowym.

Wynajmujący musi także uwzględniać "rezerwy" na podatek od nieruchomości, opłaty, ewentualne naprawy, remonty czy koszty związane z poszukiwaniem najemców. To wszystko należy uwzględnić w wysokości czynszu. Ostatecznie szacuje się, że stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości pod wynajem to zwykle ok. 5-7 proc. w skali roku, ale oczywiście ta kwota jest mocno zależna od indywidualnej sytuacji.   

Kluczem jest także umiejętne sporządzenie umowy wynajmu. Najemcy są różni i czasem potrafią napsuć sporo krwi np. powodując kolejne szkody czy nieterminowo opłacając czynsz. Tymczasem prawo w wielu sytuacjach otacza ich ochroną. Dlatego umowę należy napisać naprawdę szczegółowo - z dokładną kwotą czynszu i innych opłat, zasadami ponoszenia dodatkowych kosztów przez najemców, datami płatności itd. Dużym zabezpieczeniem dla właściciela mieszkania jest także notarialnie poświadczone oświadczenie najemcy, w którym ten poddaje się egzekucji i przyjmuje do wiadomości, że w momencie wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu musi opuścić mieszkanie w danym terminie. W takim dokumencie należy też wyszczególnić, gdzie najemca zamieszka po wyprowadzce. 

Czy kryzys to dobry czas na inwestycje?

Pandemia koronawirusa i związany z nią kryzys gospodarczy budzi obawy o to, czy mamy obecnie dobry czas na inwestycje w nieruchomości. Odpowiedź jest prosta - tak, chociaż oczywiście z kilkoma zastrzeżeniami. 

Po pierwsze - rzeczywiście obostrzenia związane m.in. z nauką zdalną studentów, mniejszą liczbą emigrantów zarobkowych czy turystów chętnych na wynajem krótkoterminowych mogą wymagać obniżenia stawek za wynajem czy sprawić, że na część nieruchomości trudniej będzie znaleźć najemców. Tyle, że - jak wspomnieliśmy - inwestycje w nieruchomości mają charakter długoterminowy. Z różnych względów i bez pandemii może przytrafić się kiepski rok. Na inwestycję należy patrzeć w szerszej perspektywie.  

Po drugie - wbrew pozorom obecny okres może wręcz służyć okazjom inwestycyjnym. Co więcej, inwestycje wspiera rekordowo tania cena pieniądza. Może się więc okazać, że obecnie jest wręcz wyjątkowo dobry okres, aby uwagę i nadwyżki finansowe przekierować na rynek nieruchomości. Każdą inwestycję trzeba jednak dokładnie przemyśleć, biorąc pod uwagę wszystkie uwarunkowania i ryzyka.